Onroerende voorheffing berekenen
Bereken hoeveel onroerende voorheffing je in Vlaanderen betaalt. Vul je kadastraal inkomen en de opcentiemen van je gemeente en provincie in, en zie de volledige opbouw van de aanslag.
Vlaanderen, aanslagjaar 2026 — indicatie
Uitleg onroerende voorheffing berekenen
De onroerende voorheffing is de jaarlijkse belasting op vastgoed die je als eigenaar, erfpachter of vruchtgebruiker betaalt. In Vlaanderen wordt ze geheven door VLABEL. De basis is je kadastraal inkomen (KI): een geschat netto huurinkomen dat nog altijd teruggaat op de referentiedatum van 1 januari 1975 en jaarlijks alleen wordt geindexeerd.
De formule
Onroerende voorheffing = geindexeerd KI × basisheffing × (1 + provinciale opcentiemen + gemeentelijke opcentiemen). Het geindexeerd KI is je KI vermenigvuldigd met de indexatiecoefficient, die voor aanslagjaar 2026 op 2,3 staat. De Vlaamse basisheffing bedraagt 3,97% van dat geindexeerde KI.
De opcentiemen zijn opslagen die de provincie en de gemeente op die basisheffing leggen, uitgedrukt als een percentage. Bij 900 gemeentelijke opcentiemen betaal je negen keer de basisheffing extra aan je gemeente. Dat is meteen de reden waarom de aanslag voor exact dezelfde woning tussen twee buurgemeenten honderden euro kan schelen.
Rekenvoorbeeld
| Stap | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| Kadastraal inkomen | — | € 1.250 |
| Geindexeerd KI | € 1.250 × 2,3 | € 2.875 |
| Vlaamse basisheffing | € 2.875 × 3,97% | € 114,14 |
| Provinciale opcentiemen (250) | € 114,14 × 2,5 | € 285,35 |
| Gemeentelijke opcentiemen (900) | € 114,14 × 9 | € 1.027,26 |
| Totale aanslag | — | € 1.426,75 |
Verminderingen
- Bescheiden woning: 25% korting als het totale KI van al je onroerende goederen niet boven € 745 uitkomt en je er zelf woont. Deze moet je zelf aanvragen.
- Kinderen ten laste: vanaf twee kinderen met kinderbijslag krijg je een forfaitaire vermindering die stijgt met het aantal kinderen. VLABEL past die automatisch toe.
- Persoon met een handicap: een extra forfaitaire vermindering, eveneens automatisch toegekend.
- Energiezuinige nieuwbouw: afhankelijk van het E-peil geldt gedurende vijf jaar een vermindering van 50 of 100 procent.
- Leegstand of onbewoonbaarheid: onder voorwaarden kun je proportionele kwijtschelding aanvragen.
Wanneer krijg je de aanslag?
VLABEL verstuurt de aanslagbiljetten gespreid over het jaar, meestal tussen mei en oktober. Je hebt twee maanden om te betalen. Wie op 1 januari eigenaar is, krijgt de volledige aanslag voor dat jaar; bij een verkoop in de loop van het jaar wordt de belasting via de notaris tussen koper en verkoper pro rata verrekend.
Wil je alleen je geindexeerd KI weten? Gebruik dan de kadastraal inkomen calculator. Overweeg je een aankoop? Bereken eerst je notariskosten.
Disclaimer: deze calculator geeft een indicatie voor het Vlaams Gewest op basis van de indexatiecoefficient 2,3 en de basisheffing van 3,97% voor aanslagjaar 2026. De uitkomst staat of valt met de opcentiemen van jouw gemeente en provincie: neem die over van je aanslagbiljet. De automatische verminderingen voor kinderen ten laste, een handicap of een energiezuinige woning zijn hier niet verrekend. Brussel en Wallonie hanteren andere regels. Officiele informatie op vlaanderen.be.
Veelgestelde Vragen
Hoe wordt de onroerende voorheffing berekend?
Je kadastraal inkomen wordt eerst geindexeerd, in 2026 met coefficient 2,3. Daarop past het Vlaams Gewest een basisheffing van 3,97% toe. Vervolgens komen de provinciale en gemeentelijke opcentiemen erbij, die een veelvoud van die basisheffing vormen en het grootste deel van je aanslag uitmaken.
Wat zijn opcentiemen?
Opslagen die de provincie en de gemeente heffen bovenop de gewestelijke basisheffing, uitgedrukt als percentage. Bij 900 gemeentelijke opcentiemen betaal je negen keer de basisheffing extra aan je gemeente. Elke gemeente bepaalt haar eigen tarief, waardoor de aanslag voor eenzelfde woning per gemeente sterk verschilt.
Waarom stijgt mijn onroerende voorheffing elk jaar?
Door de jaarlijkse indexatie van het kadastraal inkomen. De coefficient stijgt mee met de inflatie, waardoor je aanslag automatisch hoger wordt, ook als je gemeente haar opcentiemen niet verhoogt. Verhoogt de gemeente die wel, dan komt die stijging er nog bovenop.
Wie betaalt de onroerende voorheffing bij een verkoop?
Wie op 1 januari eigenaar is, ontvangt de aanslag voor het hele jaar. Bij een verkoop in de loop van het jaar verdeelt de notaris de belasting pro rata tussen koper en verkoper, vanaf de datum van de akte.
Kan ik vermindering van onroerende voorheffing krijgen?
Ja. De belangrijkste zijn de vermindering voor een bescheiden woning (25% bij een totaal KI tot € 745), de vermindering voor twee of meer kinderen ten laste, en de vermindering voor een energiezuinige nieuwbouw. Alleen die voor de bescheiden woning moet je zelf aanvragen; de rest past VLABEL automatisch toe.
Betaal ik onroerende voorheffing als huurder?
Nee, bij een gewone woninghuur is de eigenaar de belastingplichtige en mag hij de belasting niet doorrekenen. Bij handelshuur en de huur van kantoren gebeurt dat wel vaak: daar staat in het contract meestal dat de huurder de onroerende voorheffing draagt.