Notariskosten berekenen
Bereken hoeveel notariskosten je betaalt bij de aankoop van een woning in Belgie. Kies je gewest en zie meteen de registratierechten, het ereloon en de kosten van de kredietakte.
Tarieven 2026 — indicatie
Uitleg notariskosten berekenen
Wat mensen "notariskosten" noemen is bijna nooit alleen het loon van de notaris. Veruit de grootste post zijn de registratierechten: de belasting die het gewest heft op de aankoop van vastgoed. Daarnaast betaal je het wettelijk vastgelegde ereloon van de notaris, aktekosten en opzoekingen, en — als je leent — een tweede akte voor het krediet.
Registratierechten per gewest in 2026
| Gewest | Enige eigen woning | Overig vastgoed |
|---|---|---|
| Vlaanderen | 2% | 12% |
| Wallonie | 3% | 12,5% |
| Brussel | 12,5% met abattement van € 200.000 | 12,5% |
De verschillen zijn groot. In Vlaanderen betaal je sinds 2025 nog maar 2% voor je enige eigen woning; vanaf 1 januari 2026 zijn de voorwaarden wel aangescherpt: je moet je binnen drie jaar op het adres inschrijven en er minstens een jaar ononderbroken gedomicilieerd blijven, en je moet in zuivere volle eigendom kopen als natuurlijk persoon. Blijft de aankoopprijs onder € 220.000, dan krijg je bovendien een rechtenvermindering van € 1.867.
In Brussel geldt een tarief van 12,5%, maar met een abattement van € 200.000 op de belastbare grondslag als je er je hoofdverblijfplaats vestigt, geen ander pand in volle eigendom bezit en de prijs niet boven € 600.000 uitkomt. Dat scheelt € 25.000. In Wallonie is het tarief voor de enige eigen woning sinds 1 januari 2025 verlaagd van 12,5% naar 3%.
Waar bestaan de kosten uit?
| Kostenpost | Richtbedrag | Wanneer? |
|---|---|---|
| Registratierechten | 2% tot 12,5% van de prijs | Bij bestaande woningen |
| Ereloon notaris (aankoopakte) | € 1.500 – € 2.600 excl. btw | Altijd |
| Akte- en opzoekingskosten | € 700 – € 1.100 | Altijd |
| Recht op geschriften | € 100 per akte | Altijd |
| Overschrijvingskosten | ± € 285 per akte | Altijd |
| Hypotheekrecht | 1% van het geleende bedrag | Alleen met lening |
| Ereloon kredietakte | ± 0,3% van het geleende bedrag | Alleen met lening |
Het ereloon van de notaris ligt vast in het Koninklijk Besluit van 16 december 1950 en werkt met een degressief barema: hoe hoger de prijs, hoe lager het procentuele tarief. Omdat notarissen dat barema verplicht toepassen, is onderhandelen over het ereloon niet mogelijk — en een goedkopere notaris zoeken dus ook niet.
Nieuwbouw: btw in plaats van registratierechten
Koop je een nieuwbouwwoning of appartement van een bouwpromotor, dan betaal je 21% btw op het gebouw in plaats van registratierechten. Op de grond betaal je meestal wel het gewone registratierecht. Onder strikte voorwaarden geldt bij sloop en heropbouw een verlaagd btw-tarief van 6%.
Reken op eigen middelen
Banken financieren doorgaans maximaal de aankoopprijs, niet de kosten. Je hebt de notariskosten dus als eigen inbreng nodig, bovenop een gebruikelijke eigen inbreng van 10 tot 20 procent op de prijs zelf. Bereken wat je maandelijks aan een lening kwijt bent met de lening simulatie, of kijk hoe de kosten in Nederland liggen met de kosten koper calculator.
Disclaimer: de registratierechten in deze calculator liggen wettelijk vast en zijn exact berekend. Het ereloon van de notaris volgt een degressief barema uit het KB van 16 december 1950; daarvoor gebruikt de calculator een realistisch richtbedrag, geen exacte barema-berekening. Ook aktekosten en opzoekingen verschillen per dossier. Vraag je notaris om een gedetailleerde afrekening of gebruik de officiele rekenmodule op notaris.be.
Veelgestelde Vragen
Hoeveel bedragen de notariskosten bij aankoop van een woning?
Voor je enige eigen woning in Vlaanderen kom je vaak uit rond 4 tot 6 procent van de aankoopprijs, inclusief de 2% registratierechten en de kredietakte. In Brussel en Wallonie loopt dat bij een tweede woning of investering op tot ruim 15 procent, omdat het registratierecht daar 12,5% bedraagt.
Hoeveel registratierechten betaal ik in Vlaanderen in 2026?
Voor je enige eigen woning 2%, mits je er zelf gaat wonen, in volle eigendom koopt als natuurlijk persoon, je binnen drie jaar inschrijft op het adres en er minstens een jaar gedomicilieerd blijft. Voor alle andere aankopen, waaronder tweede woningen en bouwgrond, geldt 12%.
Wat is het abattement in Brussel?
Een vermindering van de belastbare grondslag met € 200.000 als je in het gekochte pand je hoofdverblijfplaats vestigt, geen ander onroerend goed in volle eigendom bezit en de aankoopprijs maximaal € 600.000 bedraagt. Bij een tarief van 12,5% bespaart dat € 25.000. Je moet er wel vijf jaar ononderbroken blijven wonen.
Kan ik onderhandelen over het ereloon van de notaris?
Nee. Het ereloon is wettelijk vastgelegd in het Koninklijk Besluit van 16 december 1950 en is voor elke notaris identiek. Een notaris mag er niet van afwijken, ook niet naar beneden. Wel kun je vergelijken op de aktekosten en opzoekingen, die per kantoor licht verschillen.
Wie kiest de notaris bij een verkoop?
Als koper mag je je eigen notaris aanstellen. Werken er twee notarissen aan het dossier, dan betaal je daarvoor niets extra: de notarissen verdelen het wettelijk vastgelegde ereloon onderling.
Betaal ik notariskosten bij nieuwbouw?
Je betaalt bij nieuwbouw 21% btw op het gebouw in plaats van registratierechten, plus het gewone registratierecht op de grond. De notaris rekent wel gewoon zijn ereloon en aktekosten aan. Bij sloop en heropbouw geldt onder voorwaarden een btw-tarief van 6%.