Kosten koper berekenen
Bereken hoeveel kosten koper je kwijt bent bij de aankoop van een woning. Van overdrachtsbelasting en notaris tot taxatie, hypotheekadvies en NHG — inclusief de startersvrijstelling van 2026.
Tarieven 2026 — indicatie
Uitleg kosten koper berekenen
Kosten koper, meestal afgekort tot k.k., zijn alle kosten die bovenop de koopsom komen wanneer je een bestaande woning koopt. Staat er in de advertentie een prijs met k.k., dan betaal je die kosten dus zelf. Bij nieuwbouw zie je in plaats daarvan v.o.n. staan, vrij op naam: daar zitten de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de levering al in de prijs.
De belangrijkste post is de overdrachtsbelasting. Daarnaast betaal je notaris, kadaster en — als je financiert — taxatie en hypotheekadvies. Reken bij een bestaande woning grofweg op 4 tot 6 procent van de koopsom, en op 2 tot 3 procent als je als starter bent vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
Overdrachtsbelasting 2026
| Situatie | Tarief 2026 |
|---|---|
| Starter van 18 t/m 34 jaar, woning tot € 555.000 | 0% (startersvrijstelling) |
| Je gaat er zelf wonen (geen starter, of woning boven de grens) | 2% |
| Beleggingspand, tweede woning of woning voor verhuur | 8% |
Per 1 januari 2026 is het tarief voor woningen die je niet zelf gaat bewonen verlaagd van 10,4% naar 8%. De startersvrijstelling is alles-of-niets: kost de woning ook maar één euro meer dan € 555.000, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2% over de héle koopsom. Bij een woning van € 556.000 kost die ene euro je dus ruim € 11.000.
Waar bestaan de kosten koper uit?
| Kostenpost | Richtbedrag 2026 | Wanneer? |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 0%, 2% of 8% van de koopsom | Altijd, behalve bij vrijstelling |
| Notaris — leveringsakte | € 700 – € 1.000 | Altijd |
| Kadaster — inschrijving | € 150 – € 200 | Altijd |
| Notaris — hypotheekakte | € 600 – € 900 | Alleen met hypotheek |
| Taxatie | € 500 – € 800 | Meestal verplicht bij hypotheek |
| Hypotheekadvies en bemiddeling | € 2.000 – € 3.500 | Alleen met hypotheek |
| Nationale Hypotheek Garantie | 0,6% van de hypotheeksom | Alleen met NHG |
| Bouwkundige keuring | € 400 – € 700 | Optioneel, sterk aan te raden |
| Aankoopmakelaar | € 2.500 – € 5.000 | Optioneel |
Kosten koper meefinancieren kan niet
Je mag sinds 2018 maximaal 100% van de woningwaarde lenen. De kosten koper vallen daarbuiten en moet je dus uit eigen geld betalen. Dat is voor veel starters de grootste drempel: naast een eventueel bod boven de vraagprijs heb je ook de k.k. contant nodig. Uitzondering: kosten voor energiebesparende maatregelen mag je in sommige gevallen wél meefinancieren tot boven de 100%.
Zo bespaar je op de kosten koper
- Vergelijk notarissen. Tarieven voor dezelfde akte lopen honderden euro uiteen. Als koper mag je zelf de notaris kiezen.
- Vraag meerdere hypotheekadviseurs om een offerte. Advies- en bemiddelingskosten verschillen sterk tussen adviseurs, banken en onafhankelijke kantoren.
- Kijk of een taxatie echt nodig is. Bij een lage verhouding tussen hypotheek en woningwaarde accepteren sommige geldverstrekkers een goedkoper modelmatig waarderapport.
- Blijf onder de startersgrens. Zit je met je bod net boven € 555.000, dan levert een euro minder bieden je duizenden euro belasting op.
- Overweeg NHG. De eenmalige premie van 0,6% verdien je vaak terug doordat je een lagere hypotheekrente krijgt.
Wil je weten wat je maximaal kunt lenen of wat je maandlasten worden? Gebruik de maximale hypotheek calculator en de hypotheek calculator.
Disclaimer: alleen de overdrachtsbelasting ligt wettelijk vast; alle andere bedragen in deze calculator zijn richtbedragen die per notaris, adviseur en taxateur sterk verschillen. Vraag altijd offertes op voordat je je vastlegt. Aan de uitkomst kunnen geen rechten worden ontleend. Actuele tarieven vind je op belastingdienst.nl.
Veelgestelde Vragen
Hoeveel is kosten koper in 2026?
Reken bij een bestaande woning op ongeveer 4 tot 6 procent van de koopsom. Val je als starter onder de vrijstelling van de overdrachtsbelasting, dan blijft er ongeveer 2 tot 3 procent over. Bij een woning van € 400.000 komt dat neer op grofweg € 16.000 tot € 24.000, of € 8.000 tot € 12.000 als starter.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik in 2026?
Ga je zelf in de woning wonen, dan betaal je 2%. Ben je jonger dan 35, koop je voor het eerst met deze vrijstelling en kost de woning maximaal € 555.000, dan betaal je 0%. Voor een beleggingspand of tweede woning geldt sinds 1 januari 2026 een tarief van 8%, verlaagd van 10,4%.
Wat is het verschil tussen kosten koper en vrij op naam?
Bij kosten koper (k.k.) betaal je de overdrachtsbelasting en notariskosten bovenop de vraagprijs; dat is gebruikelijk bij bestaande woningen. Bij vrij op naam (v.o.n.), gebruikelijk bij nieuwbouw, zitten die kosten al in de prijs. Bij nieuwbouw betaal je overigens geen overdrachtsbelasting maar btw, die in de v.o.n.-prijs verwerkt zit.
Kan ik de kosten koper meefinancieren in mijn hypotheek?
Nee. Je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen, en de kosten koper vallen daarbuiten. Je hebt dat bedrag dus als eigen geld nodig. Alleen voor bepaalde energiebesparende maatregelen mag je in specifieke gevallen boven de 100% lenen.
Wat kost een notaris bij het kopen van een huis?
Voor de leveringsakte betaal je doorgaans € 700 tot € 1.000, voor de hypotheekakte € 600 tot € 900, plus ongeveer € 180 aan kadasterkosten per akte. Notaristarieven zijn vrij, dus offertes vergelijken loont: het verschil tussen kantoren loopt makkelijk op tot enkele honderden euro.
Zijn kosten koper fiscaal aftrekbaar?
Deels. De kosten die met de financiering te maken hebben — hypotheekadvies, taxatie, de notariskosten voor de hypotheekakte, kadasterkosten daarvan en de NHG-premie — zijn eenmalig aftrekbaar in box 1. De overdrachtsbelasting, de leveringsakte en de makelaarscourtage zijn dat niet.